司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔオフィシャルブログ｜天神橋筋六丁目の司法書士は「司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔ」

認知症リスクと不動産の名義変更

2025.9.12

早めの備えが家族を守る

気づいた時には手遅れ？！

認知症と不動産の名義変更は、思っている以上に早めの備えが必要です。

家や土地は、一生の資産。

けれど、将来オーナーが認知症になれば「名義変更」というたったひとつの手続きが、思わぬ壁となります。

ご家族の安心や資産の守り方、今こそ一緒に考えてみませんか？

認知症と不動産の名義変更の大きな壁

高齢化が進む今、「親名義の不動産をどう守れば良い？」と心配するご家庭が急増しています。

認知症が進行してしまうと、本人の意思能力が失われるため、売却や贈与などの法律行為ができなくなります。

実際に、司法書士が登記申請時に所有者本人の意思や判断力をしっかり確認できない場合、登記手続きを進めることはできません。

なぜ意思能力が重要なのか

民法では、契約や贈与といった法律行為は「意思能力」が不可欠と明記されています。

意思能力とは「自身が行った法律行為（契約など）の意味やもたらす結果を理解し、判断できる力」のことです。

認知症による意思能力の喪失は、その人が行った法律行為を無効にしてしまいます。

家族の同意や代理意思だけでは対応できず、本人の判断力確保が必須なのです。

認知症になった後の名義変更はどうなる？

認知症が進行した後は、原則として売却や名義変更を行うことができません。

介護や施設への入居費用の捻出のためなど、たとえ本人のために不動産を処分する必要性が出てきた場合であっても、本人名義のままでは手続きが進みません。

こうした場合は「成年後見制度」を利用するほかなく、家庭裁判所による成年後見人の選任、居住用不動産であれば、売却許可の申立てなど複雑な手続きと数ヶ月の時間を要します。

また、成年後見人は本人保護のため財産を維持管理する責任を負うため、自由な売却や資産活用は制限されることもしばしばです。

事前準備が不可欠！家族信託・任意後見・遺言書を活用

認知症リスクに備え、元気なうちから法律的な準備を重ねることが最も重要です。

主な対策として以下の３つ。

家族信託の活用
元気なうちに信託契約を締結しておけば、親が認知症になった後も受託者（家族等）が定められた範囲で不動産の管理・売却・資産運用などを合法的に行うことが可能です。
信託契約には意思能力が必須なので、本格的な認知症になる前の準備が大切です。
任意後見契約
「判断能力がしっかりしているうち」に、信頼できる家族や専門職を任意後見人に指定し、生活サポートや財産管理を事前に契約。
本人の判断能力低下後も代わりに任意後見人が手続きを行えます。
遺言書の作成
財産の承継先や分割方法を生前に親自身の意思で明確化しておくことで、希望の実現、残される家族間の紛争予防や、安心につながります。
また、遺言書を公証役場で公正証書遺言の形式で作成しておけば、紛失や改ざんといった心配も無く、また相続開始後の家庭裁判所での面倒な「検認」手続きも不要で、すぐに手続きを進めることが可能です。
なお、遺言書は認知症対策ではありませんが、認知症の発症後は遺言書の作成にリスクを伴いますし、認知症の程度によっては遺言書が作成できないこともあるので、元気な間に作成しておくことをオススメします。

その場しのぎの名義変更はトラブルのもと

「認知症はまだ軽度だから」「家族で意思確認できているから」と、安易に手続きを進めるのは危険です。

後日、売買契約の有効性を巡って争いになることが十分に考えられます。

疑問や不安がある場合は、まずは信頼できる司法書士や弁護士などの専門家に相談をし、適切な対策を選択しましょう。

司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔでは、

・家族信託の設計・契約支援

・任意後見契約の組成・手続きサポート

・遺言書作成・見直し相談

を専門家チームで対応しています。

税理士や不動産業者、弁護士などのネットワークを活かし、ご家族ごとに最適な認知症リスク対策と財産承継プランをご提案します。

まずは気軽にお問合せください。

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終活と住まい

2023.9.15

終活について考える際に、避けては通れない課題として、「住まいをどうするか」というテーマがあります。

具体的には、今の住居に住み続けるのか、それとも、買い替えるのか、もしくは、老人ホーム等の施設に移るのか、ということです。

今後、どの場所で生活していくかは、人間にとって、人生をより良いものとするために、とても重要な要素です。

皆様は、将来の住まいについて、どのようにお考えでしょうか？

この点については人それぞれ状況が異なるため、正解があるわけではございません。

①何があっても、思い入れのある自宅に住み続けたい方

②元気な間は自宅に住み、介護が必要になったら、施設に移りたい方

③なるべく早く、介護してくれる施設に移りたい方

など、様々ですが、弊所のお客様では、上記①②を選択される方が比較的多い印象です。

今の住居に住み続けるにしても、将来介護が必要になったときのことを考えて、今のうちに、バリアフリーのリフォームをしておくことも考えられます。

その他、上記①のように、ずっと自宅に住み続けたいと思っていても、身体的又は精神的な障がいが理由で、施設や病院に移らないといけないケースもございます。

そのような時に、自宅はそのままにしておくのか、それとも、自宅を売却して、施設へ入所するための資金に充てる必要があるのかどうか、についても予め検討しておくと良いでしょう。

ここで一点、注意点があります。

いざ、自宅を売却しようと思ったときに、自宅の所有者が認知症等のご病気を患って、売却するための判断能力が低下している場合は、「売りたくても売れない」事態に陥ることがある、ということです。

何も事前準備をしていないと、状況によっては「成年後見制度（法定後見）」を利用しなければ自宅が売れなくなるのです。

このような時、万が一、将来認知症等を患っても、円滑に自宅を売却できるように、元気なうちに「家族信託」や「任意後見」を利用しておくことをオススメいたします。

加えて、自宅を所有したままお亡くなりになったときに、「誰に自宅を取得させたいか」を遺言書によって指定してくことを忘れてはいけません。

次に、施設のへの入所を検討する場合でも、施設の選び方は、とても重要です。

高齢者施設には、様々な種類があり、まずはどの程度の介護・医療的ケアが必要かによって、最も自分に適した施設の種類を選択することになります。

既に施設に入所している場合や、在宅介護を受けている場合は、ご担当のケアマネージャーに相談してみましょう。

冒頭でも述べたとおり、今後、どの場所で生活していくかは、人生をより良いものとするためには、とても重要な要素です。

これは施設選びについても同様のことが言えます。

想像していただきたいのですが、自分が今後生活していく施設を、誰かに選んでもらいたいですか？それとも、自分で選びたいですか？

この問いに対しては、なるべく自分で選ぶに越したことはないと思います。

自分で調べたり、詳しい方に相談したり、資料を取り寄せたりして、そして、実際に見学するのがベストです。施設によっては、体験入居も可能です。

必要な介護・医療ケアが受けられるかどうかはもちろん、施設との相性、職員との相性、食事内容、立地、周辺環境など、確認事項は多々あります。

そして、外出も自由にできるところもあればできないところもあります。

なるべくストレスを感じない施設、自分に合った施設を、ぜひ選んでいただきたいです。

一人で見学行くのはなんだか不安だ、と思われる方もいらっしゃいます。

私も、お客様に同行して、一緒に施設見学へ行くことがあります。

施設によっては、定期的に楽しいイベントを企画してくれるところもあり、入居者の皆様が、より健康に、より充実した生活を送れるように、様々な工夫をしてくれているところも多くなってきております。色んな施設があるので、見学は楽しいです。

というわけで、終活をするうえで、住まいをどうするかは、とても重要なテーマだということをご理解いただけたかと思います。

どこに住みたい？

自宅をどうしたい？

介護が必要なとき、どの施設にいきたい？

など、そのときの身体的・精神的・経済的な状況によって、考えは変わるかと思います。

それは当然です。

今後のライフプランを一緒に考えましょう！

終活はけっしてネガティブなものではなく、ポジティブなものです！

人は必ず死にます。

その日が来るまで、過ごしたい場所で、過ごしたい時間を過ごしましょう。

終活に興味を持ち始めたら、お気軽に司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔへご相談ください。

終活のこと、将来の財産管理や承継のことについては、お客様に安心していただける自信があります。

ご連絡をお待ちしております。

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終活がなぜ必要なのか？

2023.9.15

終活の定義や具体的な内容については、こちらをご参照ください。

ここでは、終活がなぜ必要なのか、について触れたいと思います。

一言で答えると、

「終活をしていなかったら、何をどうしたらよいかが全然わからないから」です。

想像していただきたいのですが、ある日、長年連れ添った配偶者が突然、脳梗塞になり、意識不明状態となり、一命を取り留めたものの、意思表示できなくなってしまったらどうでしょうか？

脳梗塞には前兆があると言われていますが、まさか自分が・・・とはなかなか思えるものではありません。

その他、急に交通事故に遭って寝たきり状態になってしまったり、最悪の場合、亡くなってしまったり。

このようなときに、終活を何もしていなかったら、残されたご家族の方は、何をどうしたら良いのか、容易に判断ができないのです。

元気なうちに、ご家族でそのような話し合いがなされている場合は別ですが、それでも内容によっては正式な書面で作成しておかないと、実現できないことも多々ございます。

実際に、どのようなことで困るかと言いますと、　

●この荷物は捨ててもいいのかな？

●もう自宅には戻れないから、自宅不動産を売却してもいいのかな？

●介護が必要な状態だけど、介護の内容や方法について希望があるのかな？

●延命措置はした方がいいのかな？

●葬式についての希望あるのかな？誰に亡くなったことを伝えたらいいのか？

●お墓についての希望があるのかな？

●本人の財産はどこにあるのかな？ネット銀行にも口座があったような？

●暗号資産（仮想通貨）とか保有してると言っていたが、どこにあるのだろう？

●ＳＮＳとかどうしたらいいのだろう？

●どのような保険に入っていたのだろう？医療保険？生命保険？

などです。

最近では、ネット銀行だけでなく、メガバンクでも通帳がなかったりするので、預貯金がどこにあるか、という基本的なことすらわからない、ということも少なくありません。

長年連れ添ったご夫婦ですら、上記事項についてわからないことがあるのです。

近年、結婚されない方も多いです。

配偶者が既に他界されている場合もあります。

このような場合に、突然亡くなったり、病気になってしまって意思表示できなくなってしまったときに、誰がどのように、自分の財産を承継したり、自分のために財産を管理してくれるのでしょうか？

「終活する」とは、このようなときに自分が誰にどうして欲しいか、自分の財産を誰にあげたいかを、予め決めておくことを言うのです。

終活を検討されている方に必ずお伝えすることは。

「終活をしている人」と「終活をしていない人」とでは、いざ、亡くなったときや、病気を患ったときに、大きな差がある。

そして、

「何もしない後悔だけはして欲しくない」ということです。

一緒に終活のこと考えてみませんか？

将来の財産の管理や承継のことに不安を感じたり、終活に興味を持ち始めたら、お気軽に司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔへご相談ください。

終活のこと、将来の財産管理や承継のことについては、お客様に安心していただける自信があります。

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終活とは？

2023.9.14

終活とは、「人生の終わりのための活動」の略語で、人間が自らの死を意識して、人生の最期を迎えるための様々の準備や、そこに向けた人生の総括を意味する言葉です。（ｂｙ　ウィキペディア）

終活は、週刊誌「週刊朝日」から生み出された言葉であり、法律用語ではございません。

司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔでは、毎日のように、お客様の「死」や「病気」と向き合っております。

具体的には、死後のお手続きを代行したり、認知症等の病気を患ったときの財産管理をサポートとしたり、です。

その中で、毎回、再認識するのは、

「終活をしている人」と「終活をしていない人」とでは、いざ、亡くなったときや、病気を患ったときに、大きな差があるということです。

当然ながら、終活をしている人の方が、実際に『死』や『病気』に直面したときに、ご家族や周囲の方が困ることが圧倒的に少ないです。

では、終活で具体的にどのようなことをするのでしょうか？

具体的には、以下のことをします。

① 医療や介護の意思表示

② 財産の整理や管理

③ 家財等の荷物の整理

④ 葬式について考え、決めておく

⑤ お墓について考え、決めておく

⑥ 相続について考え、決めておく

⑦ 老後に必要な資金の見直し

⑧ 人間関係・交友関係の整理

⑨ 老後にやりたいこと決めておく

⑩ エンディングノートを作る

人は必ずいつか死にます。

これは変えられない事実です。

人生の終わりは必ずやってきます。

それがいつなのかは、誰も知りません。

相続や認知症等の病気のことでご相談いただく弊所としては、お客様には、

「何もしない後悔だけはして欲しくない」

と強く願っております。

それは、今まで、何もしない後悔をたくさん見てきたからです。

一緒に終活のこと考えてみませんか？

将来の財産の管理や承継のことに不安を感じたり、終活に興味を持ち始めたら、お気軽に司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔへご相談ください。

終活のこと、将来の財産管理や承継のことについては、お客様に安心していただける自信があります。

ご連絡をお待ちしております。

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親なきあと問題とは？

2023.9.13

「親なきあと問題」とは、障がいを持った子供を介護している親が、死亡又は認知症等の病気を患うなどの理由で、子供の介護を続けられなくなってしまう問題のことです。

親なきあと問題は、非常にデリケートで、かつ、重大な問題です。

まず初めに、「障がい」といっても、軽度から重度まで、障がいの状態は人それぞれです。

知的障がい、身体障がい、精神障がいなどの種類によっても、状況は異なります。

そして、近年は、「発達障害」や「学習障害」というキーワードもよく見かけます。

何らかの形で周囲の継続的な支援が必要だという点では、これらの問題は全ての障がい者に共通のものだと言えます。

弊所では、成年後見業務にも積極的に取り組んでいるため、障がいを持つ子供のご両親から、将来のことをよく相談されます。

司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔにご相談いただく内容としては、

●今はまだ親である自分たちが子供を支援しているが、自分たちが先に死んでしまったら、子供のことを誰に任せたらよいのか

●子供が将来困らないように財産を残しているが、きちんと子供のために財産を使うことができるのだろうか

●子供の財産の管理は誰に任せたらよいのだろうか

●兄弟や親戚にはあまり負担をかけたくないのだが・・・

●子供のために、今のうちに何かできることはないだろうか

など、ご両親は本当に不安を感じておられます。

また、親が亡くなったときの相続手続きについても、注意が必要です。

遺言書がない場合、相続手続きを行うには、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があるためです。

障がいの程度によっては、子供の意思の確認が難しかったり、遺産分割協議の内容を理解することも難しい場合もあります。

そのままでは、相続手続きを進めることができず、自宅の名義変更や、預貯金の解約・払戻もできない、といった事態に陥ってしまうのです。

そのような「親なきあと問題」の対策で活用できる制度があります。

●成年後見制度

●家族信託

●死後事務委任契約

●遺言書

です。

これらの制度を正しく理解し、活用することで、ご両親の代わりを完璧にできるわけではありませんが、ご両親が考えておられる「子供のために何かできないか」という想いは実現することが可能です。

それぞれの制度を、親なきあと問題で、どのように活用できるのか、については、別記事で詳細に説明いたしますが、ここでは一言でお伝えいたします。

①成年後見制度

障がいのある子供の代理人として、金銭管理や法律行為してくれる「後見人」を選任する制度です。

後見人は、親の死後も本人に必要な見守りを続けながら、本人に代わって財産管理や生活に必要な契約手続きをしてくれます。

また、親が将来認知症等を患って、ご自身の金銭管理ができなくなってしまったらどうしよう、と不安な方は、「任意後見契約」も有効です。

②家族信託

「親の財産を障がいを持つ子供に残してあげたい」と思っても、単純に、子供に相続させるだけでは不十分の場合があります。例えば、

・一括で子供にお金を渡すのではなく、一定期間は分割で渡したい。

・子供に渡した財産を、将来、もし使いきれずに子供が死んでしまったら、お世話になった親戚や施設に渡したい。

といったご要望がある場合に有効です。

③死後事務委任契約

親が亡くなったときの死亡後の諸手続き、葬儀や納骨などの死後事務を第三者に任せるための契約です。

死後事務を親戚等に任せることが難しい場合や、親族がいても遠方に居住していたり、高齢で任せることが難しい場合に、非常に有効です。

④遺言書

前述のとおり、親が遺言書をつくっておかないと、相続手続きは相続人全員で遺産分割協議をしない限り、相続手続きを進めることができません。

この問題を回避するためには、公正証書遺言を作成して、「遺言執行者」を指定しておくことが非常に有効です。

以上です。

この親なきあと問題の相談は、誰にできるわけではありません。

とても、センシティブかつ専門的な内容です。

司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔでは、この親なきあと問題の対策で、多数の実績があります。

ぜひ一度お話をお聞かせください。

弊所オフィスは、大阪市と芦屋市の２か所にありますが、ご自宅への出張も可能です。

お気軽にお問い合わせください。

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カテゴリー：成年後見制度,遺言,相続,家族信託,

相続分の割合について

2018.4.24

泉司法書士事務所の泉　喬生です。

前回、相続人の順位について書きましたが、今回は、相続分の割合について書いていきます。

相続分の割合は、相続人の順位によって変わります。

相続人の順位別に説明していきます。

〇被相続人の妻と第１順位（直系卑属）の子供が相続人となる場合

妻と子供が相続人となる場合では、妻の相続分２分の１、子供の相続分２分の１となります。

子供の相続分３分の１を３名で分割するので、長女の相続分６分の１・長男の相続分６分の１・次女の相続分６分の１となります。

〇被相続人の妻と第2順位（直系尊属）の父母が相続人となる場合

妻と父母が相続人となる場合では、妻の相続分３分の２、父母の相続分３分の１となります。

父母の相続分３分の１を２名で分割するので、父の相続分６分の１・母の相続分６分の１となります。

〇被相続人の妻と第３順位（兄弟姉妹）の次男が相続人となる場合

妻と次男が相続人となる場合では、妻の相続分４分の３、次男の相続分４分の１となります。

〇被相続人の妻と第１順位（直系卑属）の長男・次女・孫が相続人となる場合

このケースの場合、相続人は妻と長女・長男・次女となります。

しかし、長女が亡くなっているため、長女の相続分は孫に移ります。これを代襲相続といいます。

相続分の割合は、妻２分の１、長男６分の１・次女６分の１・孫６分の１となります。

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事業承継のための株式信託（発展編）

2018.4.12

司法書士の泉が所属している一般社団法人ＭＡＣＡ信託研究会のセミナー情報です！

ご興味をお持ちの方は、是非ご参加ください！

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遺言信託について

2016.8.30

家族信託コーディネーター泉　喬生です。

今回は、遺言信託について書いていきます。

　遺言信託とは、遺言で信託を設定する方法です。

遺言の場合は、遺言者は自分の財産を誰に承継させるかを指定することはできますが、さらにその財産を誰に承継させるかまでは指定することはできません。

しかし、遺言信託を設定すると、自分が亡くなったときの財産の承継先だけでなく、遺贈を受けた人の死亡時の財産承継先まで定めることができます。

信託っぽく表現すると、受益権を順次取得させることができるのです。

第一受益者のＡさんの次は、第二受益者のＢさん、その次は第三受益者のＣさん、その次は第四受益者のＤさん・・・といった具合です。

ただし、未来永劫、受益権を順次取得させることができるわけではありません。

信託法では以下のように定められています。

【信託法第91条抜粋】

受益者の死亡により、当該受益者の有する受益権が消滅し、他の者が新たな受益権を取得する旨の定め（受益者の死亡により順次他の者が受益権を取得する旨の定めを含む。）のある信託は、当該信託がされた時から三十年を経過した時以後に現に存する受益者が当該定めにより受益権を取得した場合であって当該受益者が死亡するまで又は当該受益権が消滅するまでの間、その効力を有する。

つまり、先ほどの例で表すと、第二受益者のＢさんが受益権を有しているときに、「３０年」が経過した場合、次の第三受益者のＣさんが死亡したときに、信託の効力が消滅することになります。

このように、「信託」を活用することで、「遺言」では実現できないことを実現することができますが、一定の制約があるということを頭の片隅に置いておいてください。

最後まで読んで頂いてありがとうございました。 ...

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カテゴリー：家族信託,

初めまして

2016.8.12

初めまして！

私は、家族信託コーディネーターの泉　喬生です。

家族信託コーディネーターって何をするのだろうと思われる方もいらっしゃると思いますので、「家族信託について」「家族信託コーディネーターの役割について」書いていきます。

家族信託とは、財産を持つ方（委託者）が、信頼できる人や事業者（受託者）に財産を預け、受託者がその財産の管理を行い、その財産は信託契約に従って委託者が財産を承継したい人（受益者）が受け取る仕組みです。

認知症や脳梗塞などで本人の判断能力が低下すると、資産は実質凍結されてしまい、相続対策は基本的に実行できません。この対策として知られているのが、任意後見制度です。任意後見制度は、本人が元気な内に財産を管理する後見人を選定することができる制度ですが、実際に機能するのは判断能力が低下してからです。財産は裁判所の監督下に置かれ、原則は財産保全が求められます。

家族信託の場合は、信託契約をした時点で受託者による資産の管理・運用が始まりますので、資産の管理や運用状況を見届けることができるのがメリットの一つです。

また、任意後見制度は本人が生存中に限られ、本人の死亡と同時にその業務は終了しまいますが、家族信託は、本人が死亡した後も効力を持続させることが可能です。

家族信託コーディネーターは

・お客様の問題やご希望を明確にし「最も適切な対応策」を考えていきます

・その為に専門家や関連業者をコーディネートします

・信託組成に向けた様々なハードルを一緒に解決します

・信託組成後も信託契約に基づいたサポートを行います

と、お客様の想いを実現するために、「家族信託」「相続」「遺言」「成年後見」等の仕組みを組み合わせ、お客様が一番安心できるものをご提案します。

今後、私、泉喬生は、家族信託コーディネーターとして、家族信託に関する様々な情報を発信して参ります！ご質問等ございましたら、お気軽にご連絡ください。

家族信託コーディネーター　泉　喬生

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理事長・監事・相続財産管理人就任♪

2015.7.11

おはようございます。司法書士の泉です。
久しぶりのブログ更新です。

まずは、最近の近況報告です♪
７月、まさかの登記申請・面談ラッシュです！！
どんなけ登記申請・面談すんねんっていうくらい、登記申請・面談をさせていただいております。
ありがとうございます！

昨日だけでも、
○医療法人の理事長変更登記（Ｍ＆Ａ案件）
○住宅ローンの借換の登記
○株式会社設立登記申請
○取引先の不動産担保の登記
○新築戸建のマイホームの登記
○収益マンション購入の登記
○相続放棄のお客様との面談
○不動産の相続登記手続きの面談
を担当させていただきました。
本当に嬉しい限りです。

さて、この一週間で、いろいろありました♪

このたび、私、泉康生は、
①医療法人の監事
②和歌山の相続財産管理人
③マンションの管理組合の理事長
に就任いたしました。

相続財産管理人はよくさせていただいておりますが、医療法人の監事とマンションの管理組合の理事長は初めてです。
理事長ってやることが山ほどありますね（笑）
総戸数４００戸あると、ほんといろいろあります。
まさかの立候補で理事長になってしまったので、自業自得です。
「こんな理事長初めて・・・」
と思っていただけるよう、本気でやってやります！
なぜか、理事長に就任して早々、同じマンションの方から登記相談いただきました。
ありがとうございます！

医療法人の監事も、相続財産管理人も、

「泉を選んでよかった！」

と思っていただけるよう、気を引き締めて取り組みます！

あと、先日、またまた私の大好きな「信託」手続を、スキーム構築から担当させていただき、契約締結いたしました！

「懸念していた問題がスッキリ解決し、安心しております。」

こんな素敵なお言葉をいただきました！
涙がちょちょぎれました！
こちらこそ、本当にありがとうございました！

よ〜し、久しぶりのブログ更新で、いつもより少しテンション高めです。
今日は土曜日にも関わらず、ありがたいことに６件のアポイントをいただいております。
全力で対応させていただきます！！

みなさまも、素敵な週末をお過ごし下さい♪

クライアントの想いをカタチにする司法書士　泉　康生